Cómo Elegir un Crédito Hipotecario
Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo otorgado por una institución financiera para la compra, construcción, ampliación o remodelación de una vivienda. Su característica principal es que utiliza la propiedad como garantía (hipoteca), lo que permite acceder a montos elevados con tasas más bajas que otros tipos de créditos.
En Chile, estos créditos suelen otorgarse en Unidades de Fomento (UF) para proteger a las instituciones financieras de la inflación, lo que significa que el valor de la cuota y deuda pendiente se reajusta mensualmente.
Es el costo del dinero prestado expresado como porcentaje anual. En Chile, las tasas hipotecarias pueden ser fijas o variables:
- Tasa fija: Permanece igual durante toda la vida del crédito, brindando certeza sobre el valor de la cuota.
- Tasa variable: Se ajusta periódicamente según un índice de referencia, pudiendo subir o bajar las cuotas.
Incluso una pequeña diferencia en la tasa de interés puede representar un ahorro significativo debido al largo plazo de estos créditos.
Los plazos más comunes en Chile son 15, 20, 25 y 30 años. Considere que:
- Plazo más largo: Cuotas mensuales más bajas pero mayor costo total por intereses.
- Plazo más corto: Cuotas más altas pero menor costo total y más rápida adquisición del bien.
Busque un equilibrio entre una cuota mensual cómoda para su presupuesto y un plazo razonable para no pagar excesivos intereses.
Es el porcentaje del valor de la propiedad que debe pagar por adelantado. Generalmente:
- El mínimo suele ser 20% del valor, aunque algunos bancos ofrecen financiamiento con 10% o 15%.
- Un pie mayor (30% o más) le permitirá acceder a mejores tasas de interés.
Mientras mayor sea el pie inicial, menor será el monto del crédito y, por tanto, pagará menos intereses en total.
Todo crédito hipotecario requiere dos seguros obligatorios:
- Seguro de desgravamen: Cubre el saldo insoluto de la deuda en caso de fallecimiento del deudor.
- Seguro de incendio y sismo: Protege la propiedad ante estos eventos.
Los costos de estos seguros varían significativamente entre instituciones y se suman a la cuota mensual. Es importante comparar no solo la tasa de interés sino también el costo de los seguros.
Son los costos asociados a la tramitación del crédito hipotecario:
- Tasación de la propiedad
- Estudio de títulos
- Escrituración
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
- Impuestos y timbres
Estos gastos pueden representar entre 2% y 3% del valor de la propiedad. Algunas instituciones ofrecen subsidios o descuentos en estos costos como parte de promociones.
El CAE es un indicador que representa el costo total del crédito expresado como porcentaje anual, incluyendo:
- Tasa de interés
- Costos de seguros
- Comisiones
- Gastos operacionales
Este indicador permite comparar distintas ofertas de crédito de manera más transparente. A menor CAE, más conveniente será el crédito en términos de costo total.
- Evalúe su capacidad de endeudamiento: La cuota mensual no debería superar el 25%-30% de sus ingresos líquidos.
- Determine cuánto puede dar de pie: Ahorre al menos el 20% del valor de la propiedad más los gastos operacionales.
- Compare ofertas de varias instituciones: Solicite simulaciones en al menos 3-4 bancos diferentes.
- Analice el costo total: No solo la tasa de interés, sino también seguros y gastos operacionales.
- Verifique condiciones de prepago: Algunos bancos cobran comisiones por pago anticipado del crédito.
- Considere beneficios adicionales: Descuentos en gastos operacionales, tasas preferenciales para clientes, etc.
Crédito Hipotecario Tradicional
Financiamiento otorgado por bancos o instituciones financieras para la compra de viviendas nuevas o usadas.
Leasing Habitacional
Arriendo con compromiso de compra. El banco compra la propiedad y usted la arrienda con opción de comprarla al final del contrato.
Mutuo Hipotecario Endosable
Puede ser transferido (vendido) por el acreedor a terceros, lo que permite obtener mejores condiciones en algunos casos.
Crédito con Subsidio Habitacional
Combinación de subsidio estatal (DS19, DS1, etc.) y crédito hipotecario para viviendas de valores limitados según el programa.
- No se precipite: Un crédito hipotecario es un compromiso a largo plazo. Tómese el tiempo para analizar cada oferta.
- Negocie: Si tiene buen historial crediticio o es cliente de un banco, puede negociar mejores condiciones.
- Considere la posibilidad de refinanciar: Si las tasas bajan significativamente en el futuro, evalúe cambiar su crédito.
- Haga abonos extraordinarios: Si puede, realice pagos adicionales al capital para reducir intereses y plazo.
- Lea la letra pequeña: Revise todas las cláusulas del contrato, especialmente sobre comisiones y penalizaciones.
Compare opciones de crédito hipotecario
- UF (Unidad de Fomento)
- Unidad financiera reajustable según la inflación, utilizada para los créditos hipotecarios.
- Dividendo
- Cuota mensual del crédito hipotecario que incluye amortización, intereses y seguros.
- Hipoteca
- Garantía que otorga el deudor sobre el inmueble a favor del banco.
- Pre-aprobación
- Evaluación preliminar de su capacidad crediticia antes de elegir una propiedad.